Directeur général du promoteur At’ome et représentant rouennais de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), Christophe Demouilliez témoigne d’un ralentissement général de l’activité inédit qui touche tout un secteur, bien au-delà des promoteurs eux-mêmes.

Comment décririez-vous aujourd’hui le marché de la promotion immobilière ?

Il s’agit d’un marché excessivement compliqué dans lequel on constate une baisse très significative des ventes, des dépôts de permis de construire et des mises en vente. Un marché qui est clairement en train de se contraindre.

Comment les promoteurs immobiliers que vous représentez sont-ils impactés par cette crise ?

Nous nous adaptons : on ne construit plus donc on vend moins et on ne crée pas de stock et, au final, cela débouche sur une pénurie de logements. Actuellement, tous les promoteurs nationaux connaissent une vague de licenciements, même si l’impact n’est pas très fort en volume car nous sommes des risqueurs, des financiers et pas des bâtisseurs. Mais l’impact sur le secteur du bâtiment se fera sentir dès 2025, en ayant à l’esprit qu’un appartement qui se construit, cela représente en moyenne 2,5 emplois. Donc 50 000 logements en moins, c’est 125 000 emplois en moins.

Christophe Demouilliez, directeur général de At’ome, promoteur et représentant de la FPI à Rouen. © At’ome

Comment s’explique, selon vous, ce trou d’air dans le secteur de la construction ?

C’est très simple : on achète quand on est solvable, ce qui pose la question des prix et des taux d’intérêt, et il faut que les acheteurs aient confiance dans l’avenir, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Au premier trimestre 2024, nous avons enregistré 30 ventes à Rouen, c’est inimaginable ! Et au second trimestre, nous avons atteint seulement la moitié du niveau de production de 2021. La première conséquence est pour l’emploi dans le secteur du bâtiment, puis pour les finances de l’Etat, avec la diminution des rentrées de TVA, et pour celles des conseils départementaux, affectés par la chute des frais de notaires. Mais le plus grave, c’est le marché locatif qui explose : on a moins de primo-accédants qui quittent leur logement social ou privé, donc c’est plus difficile pour les demandeurs de trouver un bien à louer. En clair, on a bloqué la chaine et cela se traduit par une explosion des prix des loyers partout en France, notamment sur les petits logements. Aujourd’hui à Rouen, on atteint pour un studio les prix qui étaient ceux d’une ville comme Bordeaux il y a 10 ans.

Vous craignez, dites-vous, une crise sociale inédite…

Le vrai drame de cette crise du logement, c’est la bombe sociale qui s’annonce car beaucoup de Français vont avoir de plus en plus de mal à se loger. On rencontre déjà des étudiants qui arrêtent leurs études faute de pouvoir se loger. Le taux de rotation dans le parc des bailleurs sociaux, qui était de 10 % il y a encore trois ou quatre ans, est passé à 7 %. On ne quitte plus un logement social et, au final, ça grippe entièrement le parcours résidentiel. A Rouen, les agences immobilières enregistrent des baisses de l’ordre de 30 % en moyenne sur le marché de la location depuis la rentrée universitaire, avec des étudiants qui n’ont pas lâché leur studio pendant l’été. Le problème, c’est qu’aujourd’hui, ce type de bien n’est pas réservé aux étudiants, il est aussi très prisé des personnes commençant leur vie professionnelle.

Dans ces conditions, qu’attendez-vous des discussions en cours sur le projet de loi de finances pour 2025 ?

Déjà, il faut revenir au PTZ (prêt à taux zéro, ndlr) partout pour essayer de débloquer le marché des primo-accédants. Pour le reste, c’est très compliqué, car les marges de manœuvre du gouvernement sont très limitées. Ce que nous souhaiterions, c’est que la fiscalité appliquée aux acteurs du logement intermédiaire le soit également aux particuliers. C’est une mesure qui serait susceptible de faire repartir l’investissement ; une autre mesure à l’étude et à laquelle nous sommes favorables consiste à exonérer de droits de succession des bien achetés en neuf, sur une période limitée. La question du statut du bailleur privé est aussi essentielle, mais nous sommes là sur un sujet de longue haleine qui ne sera pas réglé dans le cadre de la loi de finance.

La baisse des taux qui devrait être une bonne nouvelle pour tout le secteur ne semble pas avoir aujourd’hui l’effet escompté. Comment expliquez-vous cela ?

Nous savons que les taux baissent et qu’ils vont continuer à baisser, ce qui redonne un peu de pouvoir d’achat à nos clients. Mais, au final, on observe un certain attentisme, car tous les trois mois on annonce que les taux vont encore baisser !